Een kat in de zak? Verborgen gebreken in je nieuwe woning.

Een woning kopen is een bijzonder moment. Of het nu je eerste of je laatste huis is: na de bezichtigingen, gesprekken met de makelaar en het tekenen bij de notaris wil je maar één ding — zorgeloos genieten van je nieuwe thuis. Maar wat als je na de sleuteloverdracht ontdekt dat er toch iets mis is? Denk aan asbesthoudende dakplaten die gesaneerd moeten worden, of een plotselinge ernstige lekkage in het dak. De vraag is dan: wie betaalt de rekening?

Hoe staat het vaak in de koopovereenkomst?

Veel koopovereenkomsten van woningen lijken op elkaar. De meeste koopovereenkomsten in Nederland volgen namelijk het NVM-model of iets wat daar op lijkt (behalve in o.a. Amsterdam). In het NVM-model staat meestal dat de woning wordt verkocht “in de staat waarin deze zich bevindt”, inclusief zichtbare én onzichtbare gebreken. Dat betekent dat het uitgangspunt dus is dat je als koper in principe de verkoper niet meer zomaar kunt aanspreken op het moment dat je een gebrek ontdekt.

Gelukkig voor een koper stopt het daar niet. In hetzelfde model staat ook dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Als er een gebrek is dat dat normale gebruik belemmert, en jij dit niet kende of kon kennen, dan kan de verkoper alsnog aansprakelijk zijn voor de herstelkosten (met aftrek nieuw voor oud).

Wat betekent ‘normaal gebruik’?

“Normaal gebruik” is een veelbesproken begrip in rechtszaken. Rechters leggen dit meestal zo uit: je moet op een voldoende veilige en redelijk duurzame manier in de woning kunnen wonen, zonder dat je woongenot ernstig wordt aangetast.

Voorbeelden maken het verschil duidelijker:

• Een piepende deur belemmert het normale gebruik waarschijnlijk niet;
• Acuut instortingsgevaar van het dak van een huis van vijf jaar oud waarschijnlijk wel.

Maar zelfs bij bovenstaande voorbeelden blijft het altijd afhankelijk van interpretatie en omstandigheden. Hoe oud een woning is, wat een verkoper je heeft verteld over de woning, maar ook hoe duur een woning is, kan allemaal van invloed zijn op de vraag wat onder normaal gebruik valt.

Extra clausules in het contract

Wat veel mensen niet weten is dat nergens in de wet of in je koopcontract staat dat je niet van het NVM-model mag afwijken. Vaak worden er dan ook allerlei extra clausules opgenomen, bijvoorbeeld:

• Asbestclausule: de verkoper probeert zijn aansprakelijkheid uit te sluiten voor het geval er later asbest wordt aangetroffen;
• Ouderdomsclausule: de koper accepteert dat bepaalde onderdelen van een oud huis, zoals het originele dak, sneller gebreken kunnen vertonen.

Soms gaan de clausules nog veel verder en staan er dingen in die tegenstrijdig zijn met wat je in artikel 6.3. juist afspreekt.

Veel kopers en verkopers beseffen niet precies wat de gevolgen van zulke clausules kunnen zijn. Dat is ook lastig omdat de clausules door makelaars ook vaak weer verschillend worden gebruikt en verwoord. Verkopers denken soms dat ze nergens meer voor aansprakelijk zijn, terwijl kopers juist verwachten dat zij altijd bij de verkoper kunnen aankloppen. De waarheid ligt vaak ergens in het midden, maar kan soms ook extreem in het voordeel van de verkoper of koper uitvallen omdat je dus in principe alles mag afspreken.

Ons advies

Een huis kopen of verkopen is een grote en dure stap. Het is daarom belangrijk dat je goed begrijpt wat er in de koopovereenkomst staat. Laat je daarbij niet alleen leiden door de makelaar: die vertegenwoordigt in eerste instantie het belang van de verkoper. Ook voor de verkoper is het dan nog maar de vraag of de makelaar genoeg juridische kennis in huis heeft. Dat laatste geldt natuurlijk ook voor een aankoopmakelaar.

Bij RAAD advocaten hebben we veel ervaring met geschillen over verborgen gebreken en koopovereenkomsten. Wij adviseren zowel kopers als verkopers, en denken met je mee over de beste, maar ook meest pragmatische oplossing. Ook kunnen wij een procedure voor je starten of je juist verdedigen als je er in één betrokken bent.

Heb je een gebrek ontdekt in je woning, of sta je op het punt een koopcontract te tekenen? Neem dan gerust contact met ons op. Samen zorgen we ervoor dat je niet met een kat in de zak blijft zitten of dat je nog jaren bezig blijft met de verkoop van je woning.